美国楼市在2025年之前，扔出了一颗“重磅炸弹”。经过数年的起落，新屋开工出现令人惊讶的回升，特别是建造中等密度的房子，更是令人惊叹。什麽是中等密度的房子？简而言之，就是那种没有高层建筑那么紧密，但却比独栋院子更加“接地气”的房子，例如复式别墅和四套联排别墅。为什么会有这么大的人气，其中有什么隐情？

一些人认为这是美国应对房屋供应不足的“王牌”。但是，这样就能扭转局面？很明显，这并不是一件容易的事情。

美国楼市在2024年十二月发布了一系列惊人的数字：全美新开工的住宅数量为每年一百五十万户，较去年同期上升了15.8%。这是2024年二月之后，最高的一次。不过，也不要被这些耀眼的数据蒙蔽双眼，整体来看，新屋开工较2022年同期下降3.9%。换句话说，这里“回血”的时间，并不像他预想的那样迅速。

而在这轮回暖的大剧中，独墅式住房可谓是“挑大梁”。今年新开的住宅总数为101万户，同比增加6.5%。与此形成鲜明对比的是，多重家庭住房市场的业绩就是一场“过山车”：12月份房屋开工竟然较上月增加了61.5%，但是，整体建筑面积还不到2023年的25%。房价的大幅起伏反映出房地产行业的复杂程度，同时也反映出房地产开发建设过程中存在的各种问题。

再看各地区绩效的差别，就会发现另外一种有趣的现象。美国东北地区新房开工人数上升9.1%，相比之下，欣欣向荣的南方地区为5.2个百分点，西方地区为7.7%。很明显，在这个“冷热不均”的背后，隐藏着更为深刻的经济学原理。

一、没有足够的人手，建起一座很慢的房屋

首先，我们要讲一个每个人都能理解的事实：建筑是要有人的。但是，美国的建筑业，一直以来都是“老大难”问题。美国的劳工参与率一直保持在至2024年十二月的62.5%。这个数字，相比于疾病爆发之初，已经略有上升，但相比于爆发之前，已经算是非常低的了。这就造成了一个很大的影响：工地上的工人数量严重不足，工程进度被拖延了下来。

更有趣的是，“性别鸿沟”在美国的施工现场也很显著。根据数据显示，到2024年，在所有建筑业从业人员中，妇女只占10.8%。看到这个数字，很多人都在抱怨：“是不是只有男性才能建造房屋？”答案是否定的，但是，对于女人而言，这份工作实在是太少了。

此外，劳工短缺还造成了住房建造费用的高企。此外，高房价和高利率的“三重压力”，使得房地产市场的紧张局面变得更加严峻。

二、“啃老”的青年，高房价助涨

回到青年住宅问题上来。最近几年，美国青少年有日益“宅”在他们的父母家中的趋势。“啃老族”现象在加州，新泽西州，夏威夷等昂贵的地方尤为突出。到了2024年，加州还有26.5%的青少年和他们的父母一起生活；新泽西州的肥胖率为26.3%，而夏威夷的肥胖率为25.2%。这一问题的出现，就是人们对独立家庭住房的需求越来越少。

在美国，私人住房已成为“中流砥柱”。但是，如果青年人对此不感兴趣，那就很正常了。为何青年不愿购房？除去高价格和高利息，收入增长缓慢和生活费用上涨也起到了很大的作用。

三、中密度住宅的兴起，楼市的救星吗？

中密度住宅的兴起，成为新的热点。到了2024年，这些房屋建造数量增加了42.5%，大大超过单个家庭和多个家庭房屋的发展速度。一些人相信，这样的房屋模型可以在保证较大的人口密度的同时，避免了高楼的逼仄，从而成为破解房屋紧缺问题的突破口。

但是，问题来了。看似“高性价比”的低密度居住小区，其实从规划到施工都不是一件简单的事情。首先，这种住房需要大量的用地，许多地区都没有得到相关的规划、用地等方面的支持。其次，高资金、低用工等问题也将对中小密度住宅市场的发展产生一定的制约作用。

此外，中密度是否能够满足市场的需要，还要取决于购房者是否愿意接受。美国人终究是长久以来的独门独户，要想转变他们的看法，还得花些时日。

四、地区分化日益严重，市场两极分化

美国楼市的地区差异也是必须要提到的。在美国东北地区，新房开工人数上升了9.1%，而在美国的南方和西方则有所下降。不同地区间的差距，除了受地区发展程度的影响外，还与当地的政策、人员的迁移等因素密切相关。

比如南方，尽管曾经有过很好的发展，但是高昂的住房价格和高昂的生活费用迫使一些人移居到别的地方。同时，东北地区开工面积的增加，也与当地政府推出了一系列的优惠措施有关，特别是对中密度住宅的建造。

这样的地区差异，很有可能使美国房地产市场出现两极分化。这对决策者而言，是一项艰巨的任务。

从开工规模的改变，到中密度住房的兴起，以及劳工供应短缺以及地区差异，美国楼市肯定已经到了一个临界点。可以说，楼市是反映一国经济、社会各方面情况的一面镜子。从目前的情况来看，美国是一个充满了希望和忧虑的国家。一些人认为，美国楼市是否会在将来得到切实的恢复，需要更多的政策协调，以及市场自身的调整。